Este jueves, la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (ASCAV) afirmó que el borrador de decreto para regular las viviendas de uso turístico (VUT) --término que se pretende introducir en sustitución de viviendas vacacionales (VV)-- que ha redactado la Federación Canaria de Municipios (FECAM), presidida por la alcaldesa de Candelaria, Mari Brito, podría constituir un supuesto delito de prevaricación. La acusación se sostiene en que, según ASCAV, la "única y oculta" intención de FECAM con este decreto es "eliminar las viviendas vacacionales de Canarias y concentrarlas en manos de fondos de inversión y grandes empresas gestoras, contribuyendo a la evasión de capitales del Archipiélago".
Una grave acusación sobre unas intenciones que, según ASCAV, constituirían la desaparición del 95% de las VV de Canarias, privando de ingresos a 37.000 personas e, indirectamente, afectando a 70.000. El sector mueve al año, especifica la organización, 1.500 millones de euros. Según la asociación, esto es así porque los requisitos que establece el borrador son "de imposible cumplimiento para el ciudadano de a pie".
Beneficio para grandes empresas y fondos
En consecuencia, la nueva norma, de aprobarse, beneficiaría "a unas pocas grandes empresas" que, según ASCAV, serían las únicas capaces de implementar los requisitos al poder permitirse destinar edificios enteros a uso turístico.
Preguntada por Atlántico Hoy, Doris Borrego, presidenta de la asociación, asegura que el borrador de decreto prevé una autorización expresa de las comunidades de vecinos en sus propios estatutos para permitir la existencia de VUT en ellas. Dado que, según Borrego, los cambios de estatutos de comunidades de vecinos requieren unanimidad, la existencia de un único voto en contra desbarataría la posibilidad para un particular de arrendar su propiedad para el uso turístico.
Pronunciamiento expreso
El borrador del decreto, al que ha tenido acceso Atlántico Hoy, establece que "las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal cuyo título constitutivo o estatutos permitan expresamente la actividad de vivienda de uso turístico, podrán comercializarse libremente". Así mismo, especifica que, para los casos en los que la actividad no esté permitida o prohibida expresamente en los estatutos de la comunidad de propietarios, "el titular que pretenda llevar a cabo la actividad deberá solicitar un pronunciamiento expreso de comunidad de propietarios para poder ejercer y comercializar la actividad".
Respecto a este pronunciamiento expreso, ASCAV especifica a Atlántico Hoy que la Comunidad Autónoma de Canarias no tiene competencia para regular sobre las comunidades de vecinos, dado que son materia de legislación civil, exclusiva del Estado
Aun así, el borrador especifica que "el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad, suponga o no modificación (...) de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación". Algo que, insisten desde ASCAV, invadiría competencias estatales.
Regularización de antiguas viviendas
Por otra parte, ASCAV denuncia que el borrador pretende "la desaparición de las [viviendas vacacionales] vigentemente legalizadas en el plazo de un año" y añade que, en caso de pérdida del título habilitante por un "eventual incumplimiento" de la declaración responsable, no sólo no se prevé la subsanación de errores, sino que se prohíbe ejercer la actividad durante cinco años.
Respecto a estas afirmaciones, en el punto primero de la disposición transitoria única que recoge el borrador se especifica que "las viviendas de uso turístico existentes en el momento de entrada en vigor de este Reglamento que hayan obtenido sus títulos habilitantes en estricto cumplimento de los requisitos recogidos en el Decreto 113/2015 --la ley vigente que FECAM pretende derogar con este decreto--, podrán seguir ejerciendo la actividad turística en las mismas".
Retirada de título habilitante a las que incumplieran la norma de 2015
En este contexto, el borrador recoge que las administraciones públicas podrán requerir "en cualquier momento" la documentación que acredite que estas VV venían funcionando conforme a la ley de 2015. En caso contrario, "la inexactitud, falsedad u omisión, de carácter esencial, de cualquier dato o información que se haya incorporado a la declaración responsable presentada en su día, o la no presentación ante la Administración competente de la documentación que sea en su caso requerida para acreditar el cumplimiento de lo declarado, determinará la declaración de ineficacia y, en fin, la imposibilidad de continuar con el ejercicio del derecho o actividad afectada desde el momento en que se tenga constancia de tales hechos".
Es decir, que el proyecto de la nueva norma no impide la subsanación de errores en "eventuales incumplimientos" como sostiene ASCAV, sino que impide continuar ejerciendo la actividad a quienes no estuviesen cumpliendo con la legislación de 2015 en lo esencial, habiendo declarado que sí lo hacían ante la administración. En consecuencia, las administraciones podrán castigar al infractor con la "imposibilidad de instar un nuevo procedimiento con el mismo objeto durante un período de cinco años".
En cualquier caso, ASCAV considera que es "absolutamente desproporcionado y contrario a Derecho que, si una vivienda vacacional pierde su inscripción en el Registro, no pueda presentar una nueva solicitud solventando las incidencias de los extremos necesarios y sea expulsada por plazo de cinco años del sistema, lo que supone un auténtico 'destierro normativo'”.
Un año para adaptarse
Una vez comprobado que se venía cumpliendo la ley previa, el borrador de decreto pretende que las VUT existentes se adapten a las determinaciones del reglamento "en el plazo máximo de un año desde su entrada en vigor, con especial observancia y acreditación de los requisitos relativos al cumplimiento de las normas relativas a viviendas en edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal", esto es, los estatutos de las comunidades de vecinos explicados con anterioridad en este artículo.
Escasez de vivienda
Otra de las denuncias de ASCAV es que "FECAM justifica este atropello en la escasez y carestía de viviendas para sus vecinos, obviando que todos los partidos, Cabildos y Ayuntamientos de Canarias disponen de un informe de más de 150 páginas elaborado por la ULPGC que desmonta esa mitificación". El artículo referido, prosigue la asociación, "justifica la escasez y carestía en el imparable aumento de población, la ausencia de más de 20 años de un Plan de Vivienda, así como otros muchos factores".
ASCAV se pregunta si "en una situación de escasez de vivienda (...) se pretende suplir el problema a costa de los propietarios de viviendas vacacionales", obviando la existencia de más de 150.000 viviendas vacías según la Agencia Tributaria y "sin mostrar preocupación" porque "tan sólo este año el 50% de las viviendas vendidas en el Archipiélago han caído en manos de extranjeros".
Conflictos entre uso residencial y turístico
Sin embargo, el borrador de decreto no se justifica a sí mismo por la falta de vivienda pública, sino en los supuestos problemas de convivencia que genera el crecimiento de las VUT sin un marco regulatorio suficiente a ojos de FECAM.
En su preámbulo, el borrador señala que "lo que está en juego es el difícil equilibrio entre la libertad de establecimiento y prestación de esta actividad turística; y la garantía de una ciudad sostenible en la que se pueda ejercer el derecho constitucional a una vivienda digna". La convivencia entre dos usos (el residencial y el turístico), continúa, "no siempre es pacífica" y FECAM busca, según especifica, "que se contengan los precios en venta y alquiler de los residentes habituales y que se contenga el problema de la 'gentrificación' que genera la expulsión de esos residentes habituales de sus barrios".
Límite por "razón imperiosa de interés general"
El texto especifica en su artículo quinto que "cuando en un determinado núcleo poblacional (...) y como consecuencia de los usos turísticos implantados en las viviendas, se evidencien dificultades para satisfacer el derecho constitucional a una vivienda digna, se incrementen significativamente los precios de compraventa de la misma o de los arrendamientos de larga duración, o se plantean problemas recurrentes de orden público y convivencia, el planeamiento urbanístico deberá establecer los límites que estime más convenientes".
Además, aclara que "los límites a la actividad deberán basarse en una razón imperiosa de interés general, ser proporcionados al problema que se pretende resolver, estar sujetos a criterios claros, inequívocos, objetivos (...)". Además, esta decisión correspondería a cada ayuntamiento.
Extensión "descontrolada o indeseable"
Por otra parte, el borrador prevé que "los instrumentos de ordenación urbanística calificarán la vivienda de uso turístico como una actividad (...) totalmente diferenciado del uso residencial llamado a satisfacer el derecho constitucional a una vivienda digna", por lo que reservaría a los municipios la decisión de prohibir las VUT o de prever mecanismos para compensar los usos residenciales que estaban originalmente previstos en el planeamiento urbanístico del ayuntamiento "cuando la extensión descontrolada o indeseable de este uso turístico distorsione las decisiones urbanísticas previamente adoptadas".
El resto de requerimientos del proyecto de norma, que recogen, por ejemplo, la instalación de placas que hagan reconocible que una casa es una VUT, la instalación de botiquines o la existencia de un cartel informativo con un número de teléfono de atención en horario, como mínimo, de 8:00 a 20:00 horas, entre otros, están recogidos en el borrador y, a priori, no han sido cuestionados por ASCAV.
Amenaza de vía penal
La asociación amenazó este miércoles con llegar incluso a la vía penal si el borrador seguía adelante, aludiendo a que contraviene la normativa comunitaria e invade competencias. FECAM, por su parte, ha explicado en un comunicado que el texto se ha trasladado a los ayuntamientos para su análisis y aportaciones.
Doris Borrego ha censurado que esta nueva normativa se esté elaborando "de espaldas" a la única asociación representativa del sector en Canarias, pero la federación sostiene que, tras las aportaciones, se abrirá un proceso de diálogo con los implicados, es decir, con ASCAV y Ashotel (patronal hotelera).
"Lo que ha hecho la FECAM es iniciar un proceso participativo con sus asociados, como es habitual en la gestión de la federación, y en respuesta a la necesidad detectada en el ámbito municipal derivada de la problemática existente en esta materia, la cual se va agudizando con el paso del tiempo", zanja la federación, que señala que, en cualquier caso, quien debería considerar para su aprobación este borrador es el Gobierno de Canarias.