Todavía es un anteproyecto, pero el paso que dio este miércoles el Gobierno de Canarias hará historia. La consejera de Turismo, Jéssica De León; y el director general de Ordenación Turística, Miguel Ángel Rodríguez, presentaron en público el borrador de la ley para regular la vivienda vacacional en el Archipiélago. Los pisos destinados al alojamiento de visitantes extranjeros o nacionales ocupan el 36% de la oferta alojativa de las Islas con 54.282 inmuebles –unas cifras que hacían urgente controlar el aumento–. Ahora, por fin, se conocen los términos propuestos por el Ejecutivo para atajar lo que considera un problema.
Quizás, querido lector, estés deseoso por conocerlos todos para aportar tu punto de vista en el plazo de información pública que llegará a su final el próximo 2 de mayo. Lo más importante es que la norma no busca erradicar los pisos vacacionales. De hecho, el texto asume que el mundo está inmerso en un “crecimiento imparable del uso turístico de las viviendas”. Lo que pretende es ordenar y equilibrar con la sostenibilidad siempre por bandera.
Herramientas para los ayuntamientos
Canarias, desde el principio de los tiempos, ha sido considerada un continente en miniatura. No es para menos, porque tiene realidades muy variadas en sus diferentes puntos. Los encargados de redactar el anteproyecto fueron conscientes y han puesto la pelota en el tejado de los ayuntamientos para que sean los encargados de regular según consideren oportuno –hasta cierto punto porque el Gobierno autonómico podrá intervenir si detecta inacción, pero eso para más adelante en este artículo–.
En realidad, para que se entienda bien, consiste en dar herramientas a las corporaciones municipales. Una vez entre en vigor la ley –la previsión es que sea a principios de 2025–, los consistorios tendrán cinco años para publicar planeamientos urbanísticos que determinen hasta dónde se puede llegar. Lo más curioso es que podrán dividirlo por núcleos con solo una condición: que las viviendas vacacionales no superen el 10% de la oferta total en la zona. Así el 90% podrá destinarse a alquiler residencial.
¿En la práctica qué significa?
Para comprenderlo bien y que nadie se vaya de clase sin dudas, un ejemplo: imagina que vives en San Bartolomé de Tirajana (Gran Canaria), un municipio que tiene el 10,62% de pisos vacacionales. ¿Significa esto que no tiene opción a que haya más y que esté abocado a decrecer? Pues todo dependerá del porcentaje de cada núcleo. No tiene la misma situación Tunte, un entorno sobre todo rural, que Playa del Inglés, un área eminentemente turística. Todo lo que esté por encima del 10% será exceso y lo que esté por debajo tiene margen.
El instrumento de ordenación urbanística que elabore cada ayuntamiento deberá basarse en indicadores de impacto social y comunitario. Habrá cinco años por delante para cumplir, aunque si no lo hace, automáticamente tendrán que trabajar con el Sistema Europeo de Indicadores Turísticos. En conclusión, ningún vecino de los 88 consistorios se quedará desamparado si sus gobernantes municipales no actúan.
Las islas verdes
Alto ahí, antes de cambiar de tema es fundamental aportar otro matiz: La Palma, La Gomera y El Hierro tienen un margen mayor, del 20%. ¿La razón? “Presentan una situación demográfica y de acceso a la vivienda totalmente diferente a las islas netamente turísticas, actualmente alejadas de los problemas que aquejan a estas últimas”.
Una de las mayores preocupaciones que han tenido desde el principio los propietarios es qué pasaría con las viviendas vacacionales que ya existen en el mercado. La respuesta es sencilla: nada, pueden seguir estando ahí siempre que cumplan con los requisitos de la nueva norma. Estarán sometidos a un proceso transitorio. Para que el control sea efectivo y minucioso habrá de por medio una declaración responsable del arrendador.
De cinco años a 20, ¿cómo?
Los caseros tendrán cinco años –prorrogables a 10 en casos excepcionales– para adaptarse a las disposiciones que marca la ley. Además, un lustro también es lo que tiene de vigencia la declaración responsable –a menos que pase un año desde que se expidió y no se haya utilizado, razón más que suficiente para anularla–. Es un documento que gestionarán los siete cabildos donde, entre otras cosas, habrá que demostrar que el inmueble no está sometido a un sistema público de protección.
El anteproyecto recoge la posibilidad de que los cinco años de vigencia se transformen en 20. Sí, dos décadas, pero a cambio de algo. Para compensar habrá que poner en alquiler residencial otra casa en el mismo núcleo donde se tenga la vacacional. De esta manera se garantiza más el acceso a la vivienda de la población local para que los inmuebles turísticos no se queden con la mayoría de la oferta.
Siempre ojo avizor
Los cinco años son, en definitiva, para hacer una evaluación y no dejarlo todo en manos del libre albedrío del mercado o los dueños, “se podría ver duplicado el cambio de uso del parque de viviendas”. El texto recoge que se debe someter a examen “las repercusiones que la planificación urbanística y la citada normativa han tenido sobre el citado fenómeno y también sus consecuencias respecto del objetivo de la sostenibilidad integral de la actividad turística en el territorio del archipiélago canario”.
“A la vez, se trata de un margen suficientemente amplio para que las corporaciones locales puedan ajustar su planeamiento urbanístico a través de instrumentos de procedimiento abreviado y contenido sucinto a las exigencias que en cada momento demande el modelo de desarrollo sostenible implantado en su territorio”, continúa.
¿Y las nuevas?
Eso con las que ya estaban, pero, ¿y las nuevas? El artículo cinco es tajante para decir que deben tener una antigüedad mínima de diez años. “Acreditable mediante la declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación, declaración de uso consolidado, o mediante un certificado municipal emitido a este efecto, certificación catastral o cualquier otro medio válido en derecho”, detalla. Se busca que una casa recién comprada no tenga uso residencial, por ejemplo, solo 48 horas –ya sabe, la picaresca–
Si la zona donde está ubicada la vivienda se declarara como tensionada, automáticamente implicaría “la suspensión de la habilitación urbanística y turística de la explotación comercial de nuevas viviendas mediante el uso turístico de hospedaje, que se mantendrá durante la vigencia de tal declaración”.
Requisitos técnicos
El quinto es un artículo muy interesante y pertinente porque desgrana los requisitos técnicos que se deben cumplir en los pisos vacacionales. Algunos de ellos son que tengan como mínimo 39 metros cuadrados útiles si solo se puede alojar una persona, para dos huéspedes serán necesarios 44 m2, así como tener dos baños completos si el número de plazas es superior a 4 y de tres baños si pasa de los ocho.
Será obligatorio que haya acceso rodado directo a la vivienda por vía pavimentada a menos que esté justificado lo contrario, disponer de una toma de corriente homologada para recargar vehículos libres de emisiones o bien justificar la existencia de un punto de recarga de acceso público en un radio de 500 metros. También se debe tener aparatos de calefacción y/o refrigeración de eficiencia energética mínima A o equivalente.
Por último, para los más 'espabilados' hay un recado en el anteproyecto: “Se considera que existe riesgo grave para las personas y los bienes cuando se detecte el uso turístico de hospedaje en infraviviendas, azoteas, garajes, locales comerciales, obras en ejecución o en instalaciones con acumulación de materiales de construcción o de almacenaje de mercancías”.